希腊黄金签证新规（全文）2024年4月2日

• 18 7 月, 24

新规的主要内容：

希腊议会投票通过了期待已久的希腊黄金签证计划修正案，具体内容如下：

两大区域 80万/40万欧元：

对于阿提卡大区、塞萨洛尼基区域单位、米科诺斯岛、圣托里尼岛以及人口超过3100人的岛屿，购买不动产的最低价值要求为80万欧元。对于希腊其他地区，购买不动产的最低价值要求为40万欧元。投资必须在一处房产中进行，且该房产的最小面积需达到120平方米。

米科诺斯和圣托里尼的最低门槛从50万欧元提高至80万欧元。此外，另有32个岛屿被列入80万欧元的投资清单，这些岛屿的最低门槛将从25万欧元直接提升至80万欧元，具体如下：

然而，还有32个岛屿被列入同一清单，这些岛屿的最低门槛将从25万欧元提高至80万欧元，具体如下：

• 克里特岛
• 埃维亚岛
• 罗德岛
• 科孚岛
• 莱斯沃斯岛 (莱斯博斯岛)
• 希俄斯岛
• 扎金索斯岛
• 萨拉米斯岛
• 科斯岛
• 凯法洛尼亚岛 (凯法利尼亚岛)
• 萨摩斯岛
• 莱夫卡扎岛
• 锡罗斯岛
• 纳克索斯岛
• 卡利姆诺斯岛
• 利姆诺斯岛
• 帕罗斯岛
• 萨索斯岛
• 埃伊纳岛
• 蒂诺斯岛
• 伊卡里亚岛
• 安德罗斯岛
• 莱罗斯岛
• 卡尔帕索斯岛
• 斯基亚索斯岛
• 米洛斯岛
• 斯科派洛斯岛
• 斯佩察岛
• 基西拉岛
• 帕特莫斯岛
• 波罗斯岛
• 阿洛尼索斯岛

例外情况:

1. 商改住：如果黄金签证房产从商业用途（如工业用途等）转为住宅用途，无论房产的位置和大小如何，最低投资门槛仍为 25万欧元。上述投资需针对单一房产，且用途转换必须在提交黄金签证申请前完成。
2. 历史建筑修复：如果黄金签证房产位于受保护的历史建筑（即具有历史价值并受特殊保护的建筑）中，且投资者需对其进行全面修复或重建，无论房产的位置和大小如何，最低投资门槛仍为25万欧元。上述投资需针对单一房产，且全面修复是五年后首次续签黄金签证的前提条件。在修复完成之前，房产不得出售。若未能完成修复，将导致居留许可被撤销，并处以15万欧元的行政罚款。

使用限制—禁止短租（如Airbnb）:

所有黄金签证房产均禁止在共享经济背景下进行短期出租，即使是通过第三方转租协议也不允许。目前尚不清楚该条款是否会最终通过，并对当前所有持有黄金签证的个人产生追溯效力。

根据“用途转换”计划（商改住）的黄金签证房产，还禁止用作公司注册地址。

如违反上述规定，居留许可将被撤销，并对房产所有者处以5万欧元的独立行政罚款。

过渡期规定:

然而，投资者仍可按当前25万欧元的最低门槛申请，前提是他们在2024年8月31日之前支付10%的定金，并在2024年12月31日之前完成投资。如果未按时完成房产购买，投资者可在2025年4月30日之前完成对另一处房产的投资。

现行黄金签证法律的所有其他条款保持不变。

修正案全文

第100条

不动产投资（投资者永久居留许可）

（“B.5类”居留许可）

1. 根据地方行政秘书的决定，以下第三国公民可获得为期五年（5年）的居留许可，并可续签：

a) 合法入境希腊并持有任何类型的入境签证，或合法居住在希腊，即使其持有的居留许可不允许更改居留目的。

b) 在希腊拥有完全所有权和占有的不动产。如果为未分割的共有产权，且购置价值至少符合第2段规定的标准，则仅在共有人为配偶或已签订同居协议的伴侣时，方可授予居留权。否则，仅当每位共有人的产权份额价值至少符合第2段规定的标准时，方可授予居留权。

c) 通过位于希腊或其他欧盟成员国的法人实体，在希腊拥有完全所有权和占有的不动产，且购置价值至少符合第2段规定的标准，同时该法人实体的全部股份或公司份额由其完全持有。

d) 根据第4002/2011号法律（A’ 180）第8条第2款的规定，签订了长期综合旅游住宿合同，或根据第1652/1986号法律（A’ 167）的规定，签订了旅游住宿的分时租赁合同，且合同价值至少符合第2段规定的标准。

e) 为成年人，并因跨国继承、遗嘱继承或父母捐赠而获得完全所有权和占有的不动产，且该不动产的客观价值至少符合第2段规定的标准。

2. 对于阿提卡地区、中马其顿地区的塞萨洛尼基区域单位、南爱琴海地区的米科诺斯和锡拉区域单位，以及根据最新人口普查人口超过三千一百（3100）人的岛屿，不动产在购买时的最低价值，以及本条第1款第（d）点所述合同的总合同租金，设定为八十万欧元。

在上述地区通过购买不动产进行投资的情况下，投资需在单一不动产中进行。

具体而言，如果是不动产为已建成或已获得建筑许可的房产，则要求最小面积为一百二十（120）平方米。在通过购买不动产的未分割共有份额进行投资的情况下，共有份额的最低价值设定为八十万欧元，并需满足前述段落的条件。

b) 对于该国其他地区，不动产在购买时的最低价值，以及本条第1款第（d）点所述合同的总合同租金，设定为四十万欧元。

在上述地区通过购买不动产进行投资的情况下，投资需在单一不动产中进行。具体而言，如果是不动产为已建成或已获得建筑许可的房产，则要求最小面积为一百二十（120）平方米。

在通过购买不动产的未分割共有份额进行投资的情况下，共有份额的最低价值设定为四十万欧元，并需满足前述段落的条件。

c)  特别是在通过购买不动产进行投资的情况下，且该不动产的主要区域转换为住宅用途时，其购买时的最低价值设定为二十五万欧元。

上述条款也适用于通过购买由工业建筑或部分工业建筑组成的不动产进行投资的情况，或在该不动产内存在工业建筑的情况，但前提是该工业建筑在过去至少五（5）年内没有建立和运营的工业。

上述投资需在单一不动产中进行，并且用途转换必须在提交投资者永久居留许可申请之前完成。在上述情况下，用途转换也可以由卖方完成。

在通过购买不动产的未分割共有份额进行投资的情况下，共有份额的最低价值设定为二十五万欧元，并需满足前述段落的条件。

d) 在通过购买由待修复或重建的受保护建筑、或部分受保护建筑、或包含受保护建筑的不动产进行投资的情况下，其购买时的最低价值设定为二十五万欧元。

上述投资需在单一不动产中进行。

在通过购买不动产的未分割共有份额进行投资的情况下，共有份额的最低价值设定为二十五万欧元，并需满足前述段落的条件。

在本节所述不动产的完全修复或重建完成之前，转让该不动产的所有权是无效的。

3. 不动产在购买时的最低价值，以及酒店住宿或旅游住宅租赁合同的总租金（源自购买的公证书，或在购买涉及信贷支付的情况下，源自相应的、合法转录的还款和解除条款的公证书或租赁合同），必须根据第2段的规定全额支付，并在提交投资者永久居留许可申请之前完成支付。

4. 第三国公民—持有投资者永久居留许可的人士，只要不动产仍归其所有和占有，或第1段所述的合同仍然有效且其他条件满足，可以每次续签相同期限的居留许可。

特别地，对于第三国公民—持有投资者永久居留许可并实施了第2段第（d）点所述投资的人士，首次续签居留许可的额外要求是完成不动产的全面修复和/或重建，无论建筑或其部分损坏、倒塌或拆除的原因如何。

在国外的居留期间不构成续签居留许可的阻碍理由。

5. 约定的价格或租金需通过以下方式全额支付：a) 通过双线银行支票支付至受益人在希腊运营的信贷机构持有的账户；b) 根据第4537/2018号法律第4条第24款的规定通过信用转账支付；c) 通过由在希腊运营的支付服务提供商安装的POS机，使用买方的银行信用卡或借记卡支付至受益人在希腊运营的支付服务提供商持有的支付账户，根据第4537/2018号法律第4条第11款的规定。上述支付也可以由买方的配偶或直系或旁系亲属（至第二亲等）完成。上述规定同样适用于自2017年1月1日至今通过上述支付方式完成的支付。所有支付细节，特别是卖方、买方及任何第三方付款人的身份信息、付款人的支付账户号码、地址、官方个人证件号码、付款人的识别号码或出生日期及出生地、支付方式以及付款人和受益人的相关支付账户信息，以及买方关于与第三方付款人的婚姻关系或亲属关系的郑重声明，需由合同双方在起草合同的公证人面前负责声明并提交，并在合同中引用。

6. 第三国公民在提交投资者永久居留许可申请时，需提交由起草销售公证书或第1段第（d）点所述租赁合同的公证人出具的证明。该证明需确认合同双方的具体信息、房产的详细信息、约定价格或租金的支付方式以及支付的所有具体细节（根据本条款的规定），是否存在任何解除条款，以及该房产是否曾被卖方用于申请投资者永久居留许可。在因销售而取得房产的情况下，需提交投资者的不动产数据申报表（E9）的副本。

7. 第三国公民作为不动产的所有者，有权将其房产出租。

7A. 第三国公民为首次申请或续签投资者居留许可而完全拥有的房产，禁止在共享经济背景下进行短期出租，也不得进行转租或分租。

此外，根据第2段第（c）点的条件，第三国公民为首次申请或续签投资者永久居留许可而完全拥有的房产，不得用作公司总部或分支机构。

如果违反第一句和第二句的规定，居留许可将被撤销，并对房产的所有者和/或持有人处以五万欧元的独立行政罚款。

如果违反第4段第二句的规定，将对房产的所有者和/或持有人处以十五万欧元的独立行政罚款。

如果在第2段第（d）点规定的禁止情况下签署了房产所有权转让合同，居留许可将被撤销，并对房产的所有者和/或持有人处以十五万欧元的独立行政罚款。

本段所述的罚款被视为公共收入，并按照《公共收入征收法》进行征收。

8. 在居留许可有效期内，将不动产售给另一名第三国公民，将使新买家有权获得居留许可，同时撤销卖方的居留许可。

9. 根据本条授予的居留许可不赋予任何形式的就业权利。

10. 居留许可将在收到所有申请文件后的两（2）个月内由签发机关颁发。

11. 在签订任何价格的房产销售合同时，卖方（第三国公民）必须提供由当地主管的外国人和移民服务局（隶属于地方行政管理局）出具的证明，说明该房产是否曾被用于申请投资者永久居留许可。上述规定同样适用于根据第1段第（c）点规定，由完全由第三国公民拥有的法人实体出售房产的情况。”

2. （典型的授权条款）

3. 根据第4251/2014号法律（A’ 80）第20条B段、第5007/2022号法律（A’ 241）第92条的特殊条件或在本法生效前适用的条件，已授予第三国公民的投资者居留许可仍然有效并可续签，只要其授予时适用的条件继续得到满足。

4. 根据第5007/2022号法律（A’ 241）第92条的要求，第三国公民可在2024年12月31日前完成投资，前提是满足该修正案生效前适用的条件需支付购买价格的百分之十（10%）作为预付款或第100条第1款d项规定的合同总租金，或根据第100条第5款支付约定的价格或租金。可通过签署公证的初步协议或签署具有认证日期的私人协议，并在2024年8月31日前提交买方银行关于将预付款汇至卖方账户的相关证明来完成投资。

如果上一段所述房产的购买未完成，第三国公民可根据第5007/2022号法律第92条的要求，在本修正案生效前适用的条件下，最迟于2025年4月30日之前完成对其他房产的投资。

由第三方翻译提供的翻译，如需更清楚地理解，请参考此处的英文版本：https://mercan-asia.com/new-rules-for-the-greek-golden-visa-full-text-02-04-2024/

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