黄金签证数据下滑，真的是“冷却”信号？

  • 11 6 月, 25

希腊黄金签证项目在经历两年的火热增长后，2025年4月的申请量首次出现同比下降，引发市场关注：这究竟是投资人热情降温，还是一次“蓄力中的减速”？从实际数据和市场趋势来看，这更像是“退一步，进三步”的过渡阶段，而非全面下行的信号。

数据回顾：申请数量下降，但整体趋势仍强劲

根据希腊移民与庇护部最新数据，2025年4月黄金签证新申请量为564份，较2024年同期的790份下降了约28.6%。这是该项目自推出以来首次出现月度同比下滑，尤其在2025年第一季度申请量仍同比增长25%的背景下，显得尤为引人注目。

但这是否意味着黄金签证项目正走向疲软？实际上，背后的结构性因素才是关键。

主要原因：等待“商改住”项目法规明确，市场进入“理性观望期”

虽然2025年起，部分热门区域（如雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯等）投资门槛已提升至80万欧元，但本轮申请下降并非仅因金额门槛提高。

相反，更主要的原因是大量投资者正转向“商业改住宅”项目（商改住），改造老旧商业建筑（如工厂、商场、办公楼）为多套公寓，从而实现单位投资最大化。在新规允许更高密度开发的框架下，一栋原本用于单一用途的大楼，经过整修可被划分成多个黄金签证资格的住宅单元。

4月申请减少的背后，并非单纯因为投资热度下降或门槛提高，而是源于一个更深层的趋势：市场正在等待针对“商改住”项目的政策细则出台。

但问题在于，目前尚未有官方法规明确的申请资格、提交文件流程或实施细则，而该类项目通常面积大、单体多，相关的产权分割、施工备案、用途变更等手续耗时更久，致使大量投资者处于“签约后观望”状态，尚未完成递交申请。

此外，还有一部分投资者已购买相关改造项目，但因项目涉及黄金签证资格的法律认定尚不清晰，在缺乏官方具体操作指南的情况下，开发商和律师事务所普遍采取谨慎策略，推迟递交正式申请。这直接影响了4月的统计数据。

非“退烧”，而是“制度消化期”——投资需求依然旺盛

市场需求并未消失。事实上，从2025年前四个月的数据来看，黄金签证总申请量仍达3,477份，同比增长25%，显示整体吸引力依然强劲。且在审批端，今年前四个月已核发2,473份新签证，几乎是去年同期（1,283份）的两倍，表明政府在积极加快处理积压申请，释放制度红利。

而根据希腊央行数据，2024年全年外国房地产投资高达27.5亿欧元，创下历史新高。虽然2025年起，在雅典、塞萨洛尼基及热门岛屿投资门槛已提高至80万欧元（其他区域为40万欧元），但这反而推动投资者寻找更具性价比的“商改住项目”，形成新一轮供需平衡调整。

市场正在重组，政策与产品创新或迎“二次爆发”

随着黄金签证市场进入“再结构化阶段”，业内普遍预计未来几个月内，政府将出台更加明确的政策指引，为“城市更新型黄金签证项目”提供清晰的法律通道。这将释放大量积压中的观望需求。同时，一些开发商已开始推出“锁定价格+延后交房”的项目方案，以适应法规空窗期投资者的需求，显示行业对后市仍抱有信心。

从本质上看，2025年4月黄金签证申请量的下滑，并非投资者撤退，而是市场自我调整的必经阶段。在投资门槛提高、项目形态复杂化的大背景下，理性观望成为主流，而非热情减退。

未来，随着政策细化和执行机制的明朗，黄金签证市场有望迎来质量更高、节奏更稳、结构更优的“二次爆发”。

Cre: news.gtp.gr

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