葡萄牙商业地产外资投资显著增长

根据国际房地产咨询公司发布的最新研究报告，2025年商业地产投资总额约为26.7亿欧元，较上一年增长10%。其中，外国资本占总投资额的60%，继续在商业地产市场中发挥主导作用，显示国际投资者对葡萄牙市场的持续信心。

零售、办公与酒店成为投资核心板块

从投资结构来看，零售地产仍是最受欢迎的资产类型，占整体投资的29%。办公物业排名第二，占比26%，酒店资产则占20%。这些传统商业地产板块依旧是资本配置的重点，反映出市场对核心资产的长期认可。

另类资产与物流地产投资占比提升

除传统板块外，另类资产在2025年的表现同样值得关注。包括学生公寓和老年公寓在内的专业化住宅资产，占总投资的13%。与此同时，工业与物流地产约占11%，尽管吸纳量下降，但在中长期仍具备结构性增长潜力。

办公与物流市场吸纳量明显回落

2025年办公市场的吸纳水平出现普遍下滑。里斯本办公吸纳量同比下降23%，波尔图跌幅高达51%。物流地产同样承压，全年吸纳量下降约30%，显示企业在扩张决策上趋于谨慎。

零售与酒店市场展现不同发展态势

零售地产在新开店数量方面同比减少20%，但餐饮业态保持高度活跃，成为支撑零售市场的重要动力。酒店行业则表现出较强韧性，全年新增80多家酒店，增加约4,800个床位，凸显旅游市场对酒店资产的持续支撑作用。

外资占比回落为本土投资者创造空间

尽管外资仍占超过一半的投资规模，但其水平尚未达到历史高点。这一趋势为本土资本的增长提供了机会，有助于形成更加平衡的投资结构。

核心地段租金上涨反映优质供应不足

即便在整体入住率下降的背景下，核心区域商业租金仍持续上升。分析认为，这并非需求不足，而是高品质物业供应有限所致，进一步推高了优质资产的市场价值。

商业地产收益率持续压缩

2025年大多数商业地产板块的收益率出现压缩，表明资产价格整体走高。里斯本办公物业收益率维持在5%，波尔图为6.5%，物流地产约5.5%，临街零售约4%，购物中心约为6.15%。收益率下降意味着资产升值趋势明显。

可负担住房将成为2026年重要投资方向

展望未来，面向大城市周边中等收入群体的可负担住房，被期待将成为2026年的关键挑战与机遇。在政府推动住房供给的政策背景下，若法律与税收环境进一步支持“建租模式”（Build to Rent）模式，该领域有望成为葡萄牙商业地产市场新的增长引擎。

Cre: The Portugal News

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