希腊房价上涨与风险并存，央行警示潜在不确定性

在经历了连续上涨的房价和活跃的市场需求后，2025年希腊房地产市场呈现出“表面强劲、潜藏风险”的双重态势。根据希腊央行发布的《2024-2025年货币政策报告》，尽管房地产依然吸引投资者关注，但市场部分核心指标已出现下滑迹象，特别是外国投资热度下降与建筑活动放缓，令行业前景充满不确定性。

房地产外国投资下降，影响市场情绪

数据显示，2025年第一季度希腊房地产领域的外国直接投资（FDI）净额同比下降31.4%，从2024年同期的5.2亿欧元降至3.568亿欧元。尽管FDI总量增长至12亿欧元，但更多资金流入了制造业和建筑业领域，房地产投资吸引力相对下降。

希腊房地产的双重现实：机遇与挑战

尽管住宅和酒店等细分领域仍受到追捧，希腊房地产市场面临的结构性难题正在显现，包括：

这些因素加剧了市场操作难度，削弱了开发商与投资者的信心。

房价持续上涨，但本地可负担性受压

尽管增速放缓，2025年第一季度希腊全国公寓价格仍同比上涨6.8%。其中，新建公寓涨幅达10.2%，旧公寓上涨8.1%。塞萨洛尼基和部分其他地区的涨幅（11.4% 和 10.7%）已超过全国平均。

值得关注的是，全国以及雅典、塞萨洛尼基两地的新建住宅价格已刷新历史记录。这对本地家庭形成巨大压力，可负担性问题日益严重。

建筑许可骤减，住宅供应承压

2025年前两个月，希腊全国住宅建筑活动同比骤降超过50%（许可量-50.8%，施工量-49.7%），阿提卡大区降幅更为剧烈。尽管建筑成本同比上涨3.5%，增幅略低于去年，但建筑投资整体处于低位，仅占GDP的2.1%。

黄金签证与贷款政策仍具支撑力

2025年前四个月，“黄金签证”申请数量达3506份，同比激增31.9%，显示外国高净值人士对希腊居留政策仍充满兴趣。同时，在“我的家II”计划和贷款利率下降的推动下，住房贷款发放同比增长5.8%。

商业地产走势分化，高端写字楼更受青睐

2024年下半年，雅典中央商务区（CBD）高端写字楼与核心商铺价格分别上涨6.3%和3.5%，整体投资收益率保持在5.2%-6.7%之间。与此同时，写字楼和酒店开发活动显著放缓，而商铺开发逆势增长52.4%，显示投资重心正逐步调整。

此外，绿色建筑和ESG办公空间成为新兴趋势，吸引企业与基金高度关注。

长期稳定性亟待政策支持

希腊央行认为，短期内房市受惠于经济稳定与政策支持仍将延续增长。但中长期风险不可忽视，特别是外部需求下滑、成本上升与供应不足等问题，可能削弱市场基本面。

为实现可持续发展，希腊需采取以下措施：

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